Η συνταγή με επενδύσεις ακινήτων φέρνει πρόσκαιρη εισροή χρημάτων στα κρατικά ταμεία, «φουσκώνοντας» τα έσοδα και τους δείκτες της ανάπτυξης
Επενδυτικός «παράδεισος» για real estate έχει καταστεί η Ελλάδα τα τελευταία χρόνια, με το μεγαλύτερο μέρος των επενδύσεων (που συνεισφέρουν και στην ανάπτυξη) να προέρχεται από τις αγοραπωλησίες ακινήτων και όχι από παραγωγικές επενδύσεις τις οποίες έχει ανάγκη η χώρα, δημιουργούν σταθερές και μόνιμες δουλειές και αυξάνουν πραγματικά τα φορολογικά και ασφαλιστικά έσοδα.
Η κυβέρνηση για να δώσει ώθηση στα δημόσια οικονομικά προτίμησε να υιοθετήσει κάθε δυνατό ευνοϊκό πλαίσιο για ξένες επενδύσεις στη χώρα μας, αλλά και να κινητοποιήσει με κάθε τρόπο την εσωτερική αγορά. Πλέον η κατάσταση έχει λάβει άλλες διαστάσεις, καθώς με βάση τα στοιχεία οι περισσότερες επενδύσεις που έχουν έρθει στην Ελλάδα αφορούν το real estate, κάτι που μπορεί να είναι θεμιτό, αλλά δεν λειτουργεί πολλαπλασιαστικά στην ελληνική οικονομία.
Είναι χαρακτηριστικό πως η πλειονότητα των μέτρων στήριξης και των παρεμβάσεων που έχει ανακοινώσει τα τελευταία χρόνια η κυβέρνηση αφορούν τον τομέα των ακινήτων. Αυτή η… εμμονή φαίνεται πως έχει μια σημαντική εξήγηση, καθώς ο συγκεκριμένος κλάδος -σε κάθε προέκτασή του- έχει στηρίξει σημαντικά τον Κρατικό Προϋπολογισμό είτε άμεσα είτε έμμεσα και αποτελεί ίσως το σημαντικότερο πεδίο της ανάπτυξης.
Μόνο τη φετινή χρονιά έχουν ανακοινωθεί 10+1 μέτρα για τον κλάδο των ακινήτων και συγκεκριμένα:
– Το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», προϋπολογισμού 2 δισ. ευρώ, εκ των οποίων το 1 δισ. ευρώ προέρχεται από το δανειακό σκέλος του Ταμείου Ανάκαμψης.
– Το πρόγραμμα «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου», το οποίο προωθεί την ενεργειακή αναβάθμιση παλαιών κατοικιών μέσω δανείων έως 25.000 ευρώ με μηδενικό επιτόκιο. Ο προϋπολογισμός ανέρχεται σε 400 εκατ. ευρώ.
– Η τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για ακίνητα που επανέρχονται από καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης ή αχρησίας σε μακροχρόνια μίσθωση.
– Αυστηροί περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις στα πρώτα τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας, όπου απαγορεύεται η εγγραφή νέων ακινήτων σε πλατφόρμες τύπου Airbnb.
– Η ενίσχυση του προγράμματος «Ανακαινίζω – Νοικιάζω». Το ανώτατο ποσό επιδότησης αυξάνεται από 4.000 σε 8.000 ευρώ, καλύπτοντας το 60% των εξόδων ανακαίνισης.
– Η αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές που πήρε παράταση έως το τέλος του 2025.
– Η αύξηση του επιδόματος στέγασης, που από 70 ευρώ πήγε στα 125 ευρώ και προσαυξάνεται κατά 30% για κάθε παιδί.
– Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση τους χειμερινούς μήνες ανέρχεται σε 2 ευρώ ανά διανυκτέρευση και τους καλοκαιρινούς σε 8 ευρώ.
-Η αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων μέσω του προγράμματος «Κοινωνική Αντιπαροχή».
– Το πιλοτικό πρόγραμμα επιδότησης συνεργατικών κατοικιών. Το πρόγραμμα περιλαμβάνει επιδοτήσεις για την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμιση μεγάλων ακινήτων που μπορούν να φιλοξενήσουν πολλές οικογένειες ή μεμονωμένα άτομα.
– Η επιστροφή ενός ενοικίου κάθε Νοέμβριο στους ενοικιαστές, με στόχο την αποκάλυψη των «μαύρων» μισθωμάτων, καθώς τα στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) έχουν δείξει πως το μέσο δηλωμένο ενοίκιο σε όλη την Ελλάδα ανέρχεται σε μόλις 255 ευρώ τον μήνα.
Το οικονομικό επιτελείο φαίνεται πως τα τελευταία χρόνια έχει εστιάσει στον τομέα των ακινήτων, εκτιμώντας πως η «βύθιση» των τιμών τα χρόνια της οικονομικής κρίσης αποτελεί πρόσφορο έδαφος για επιπλέον φορολογικά έσοδα. Σύμφωνα με τα στοιχεία άλλωστε, από τα συνολικά 6 δισ. ευρώ των άμεσων ξένων επενδύσεων το 2024 τα 2,75 δισ. ευρώ αφορούσαν επενδύσεις σε ακίνητα, ποσό σημαντικά αυξημένο από τα 2,13 δισ. το 2023. Οι παρεμβάσεις της κυβέρνησης τα προηγούμενα χρόνια ευνόησαν αυτού του είδους τις επενδύσεις, με πολλούς ξένους επενδυτές να έχουν σπεύσει να αγοράσουν ακίνητα λόγω της αλλαγής στους όρους του ελάχιστου ορίου επένδυσης του προγράμματος Golden Visa.
Άδεια παραμονής
Προκειμένου να στραφεί το επενδυτικό ενδιαφέρον από επενδύσεις σε ακίνητα σε παραγωγικές επενδύσεις, από τις αρχές του έτους χορηγείται άδεια παραμονής υπό τη μορφή Golden Visa για επένδυση ποσού 250.000 ευρώ σε startup επιχείρηση.
Την περίοδο 2019-2023 οι συνολικές επενδύσεις σε κατοικίες και άλλες κατασκευές έφτασαν τα 44 δισ. ευρώ, ποσό που αντιπροσωπεύει το 36% των συνολικών επενδύσεων, ύψους 119 δισ. ευρώ που είχαμε στην Ελλάδα την ίδια περίοδο. Η αύξηση δηλαδή άγγιξε τα 17,5 δισ. ευρώ, από τα οποία περίπου 7 δισ. ευρώ προήλθαν από επενδύσεις σε εμπορικά και αστικά ακίνητα. Κάθε χρόνο ο τομέας των ακινήτων συνεισφέρει περίπου 20% έως 35% των συνολικών άμεσων ξένων επενδύσεων της χώρας.
Ωστόσο, σημειώνεται πως αυτές οι επενδύσεις δεν έχουν πολλαπλασιακό όφελος στην οικονομία, παρά μόνο πρόσκαιρη εισροή χρημάτων στα κρατικά ταμεία, «φουσκώνοντας» τα έσοδα και τους δείκτες της ανάπτυξης. Αυτός είναι και ο λόγος άλλωστε που η κυβέρνηση επιμένει σε προγράμματα αγοραπωλησίας ακινήτων, προκειμένου να μην «ξεφουσκώσουν» οι δείκτες και να «κουκουλωθούν» τα προβλήματα της πραγματικής οικονομίας. Μάλιστα, την περίοδο της οικονομικής «άνθησης» δηλαδή από το 2002 έως το 2010 οι ξένες επενδύσεις έφταναν το 1 δισ. ευρώ, ενώ σήμερα οι αντίστοιχες επενδύσεις προσεγγίζουν ακόμα και τα 3 δισ. ευρώ, με κινητήριο «μοχλό» τα ακίνητα.
Τα τρικ με τα υπερπλεονάσματα έχουν φόντο τους δανειστές
Μπορεί οι αριθμοί σε επίπεδο αγοραπωλησιών ακινήτων να έχουν σημειώσει άνθηση τα τελευταία χρόνια, δεν συμβαίνει το ίδιο όμως και με τους δείκτες της πραγματικής οικονομίας. Η επίπτωση άλλωστε στην ανάπτυξη της χώρας φαντάζει πλασματική, επηρεάζοντας σημαντικά το μείγμα της οικονομικής πολιτικής. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η αύξηση της κατανάλωσης, κάτι όμως που δεν επιβεβαιώνεται από τα δεδομένα της αγοράς, αφού οι εκθέσεις και οι μελέτες των εμπόρων (ΙΝΕΜΥ ΕΣΕΕ) δείχνουν πως ο τζίρος των μικρομεσαίων επιχειρήσεων παραμένει «παγωμένος».
Με αυτό το «τρικ» η κυβέρνηση κατάφερε να φέρει μεγάλα υπερπλεονάσματα για να δείξει την εικόνα του καλού «μαθητή» στους δανειστές, αποπληρώνοντάς τους έως και μία δεκαετία νωρίτερα, την ώρα που τα μέτρα στήριξης προς τους φορολογουμένους δίνονται με το σταγονόμετρο και πάντοτε έχουν ανταποδοτικό όφελος. Για παράδειγμα, η επιστροφή ενός ενοικίου τον χρόνο εκτιμάται πως θα καλυφθεί από την αποκάλυψη των «μαύρων» μισθωμάτων που, εφόσον δηλωθούν, θα φορολογούνται κανονικά.
Απαγορευτικές οι τιμές για την τσέπη του Έλληνα
Με την κυβέρνηση να θεωρεί τα τελευταία χρόνια πως έχει βρει την «κότα με τα χρυσά αυγά» στον τομέα των ακινήτων, η κατάσταση είναι τελείως διαφορετική. Οι σημερινές τιμές, παρά το γεγονός πως οι αντικειμενικές αξίες θα παραμείνουν παγωμένες έως και το 2027 (τελευταία φορά αναπροσαρμόστηκαν το 2021), είναι απαγορευτικές για τη συντριπτική πλειονότητα των Ελλήνων.
Άλλωστε, ένα μέσο ακίνητο 80-90 τ.μ. που μπορεί να στεγάσει αξιοπρεπώς μια οικογένεια στην περιοχή της πρωτεύουσας, όπου κατοικεί ο μισός πληθυσμός της χώρας, υπερβαίνει τα 200.000 ευρώ. Με τα σημερινά επιτόκια θα πρέπει να διαθέσει από την τσέπη του το 20% της αξίας του σπιτιού, δηλαδή 40.000 ευρώ και τα υπόλοιπα 160.000 ευρώ να τα λάβει σε τραπεζική χρηματοδότηση. Για ένα δάνειο διάρκειας 25 ετών θα πρέπει να καταβάλει στη λήξη του συνολικά το ποσό των 240.000 ευρώ, δηλαδή 80.000 ευρώ παραπάνω από το δάνειο που θα λάβει και 40.000 ευρώ περισσότερα από την αξία αγοράς του ακινήτου.
Παράγοντες της αγοράς θεωρούν πως αυτό αποτελεί ένα μέρος του προβλήματος, καθώς όσοι αγόρασαν τα προηγούμενα χρόνια π.χ. ένα διαμέρισμα, προσπαθούν να το πωλήσουν χωρίς ζημιά, δηλαδή τουλάχιστον στο ύψος του ποσού που διέθεσαν για τραπεζικό δάνειο μαζί με τους τόκους που έχουν καταβάλει. Αντίστοιχο ερώτημα επικρατεί στην αγορά και για τις ζητούμενες τιμές μισθωμάτων. Με τα ενοίκια να αγγίζουν έναν βασικό μισθό, πολύ δύσκολα θα αντέξει ένα μέσο νοικοκυριό να ξοδεύει τέτοια ποσά επί μακρόν μόνο για τη στέγασή του.
Ήδη η αγορά ακινήτων παρουσιάζει σημάδια κόπωσης και οι συναλλαγές επιβραδύνονται, ενώ την ίδια στιγμή η οικοδομή δεν δείχνει δυναμική ανόδου. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, το πρώτο τετράμηνο του 2025 τα έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων ανήλθαν σε 180,59 εκατ. ευρώ, καταγράφοντας πτώση 17,5% σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2024, όταν έφταναν τα 218,79 εκατ. ευρώ. Ειδικά τον Απρίλιο οι εισπράξεις από πωλήσεις κατοικιών μειώθηκαν κατά 22,68% σε σχέση με τον ίδιο μήνα πέρυσι.
Η πτώση ήταν οριακή στα έσοδα από γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές, που διαμορφώθηκαν στα 76,56 εκατ. ευρώ έναντι 76,86 εκατ. το 2024. Οι μεταβιβάσεις ακινήτων μεταξύ συγγενών παραμένουν σε υψηλά επίπεδα, λόγω του ευνοϊκού αφορολόγητου των 800.000 ευρώ.
Το «καμπανάκι» έχει χτυπήσει ακόμα και η Τράπεζα της Ελλάδος σε πρόσφατη έκθεσή της για τη Νομισματική Πολιτική. Όπως αναφέρει, περαιτέρω άνοδος των τιμών των κατοικιών αναμένεται να επιφέρει κόπωση της εγχώριας ζήτησης στις περιοχές εκείνες όπου οι αξίες υπερβαίνουν τα επίπεδα που είναι προσιτά για τα νοικοκυριά και όπου τα ακίνητα προς πώληση δεν ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις των υποψήφιων αγοραστών.
Αυξήθηκαν τα στεγαστικά και τα επισκευαστικά δάνεια
Με την έξοδο της χώρας από τα Μνημόνια το 2018 άρχισε σταδιακά η άνοδος της αγοράς των στεγαστικών δανείων. Παρότι οι τράπεζες ήταν και παραμένουν διστακτικές στη χορήγηση δανείων, τα τελευταία χρόνια παρουσιάζεται μια άνθηση στον εν λόγω τομέα.
Είναι χαρακτηριστικό πως τα στεγαστικά δάνεια το 2021 άγγιξαν τα 780 εκατ. ευρώ, το 2022 αυξήθηκαν σε περίπου 1 δισ. ευρώ, όπως και το 2023, ενώ το 2024 ανήλθαν σε 1,3 δισ. ευρώ. Μόνο το τελευταίο τρίμηνο του 2024 οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων διαμορφώθηκαν λίγο πάνω από τα 400 εκατ. ευρώ. Για να γίνουν αντιληπτά τα μεγέθη, την περίοδο της μεγάλης άνθησης της στεγαστικής αγοράς 2005-2008 τα στεγαστικά δάνεια έφθαναν περίπου τα 12 δισ. ευρώ τον χρόνο.
Τα μεγάλα «δώρα» στις τράπεζες
Με το ενδιαφέρον να έχει στραφεί στον τομέα των ακινήτων, μέσω των παρεμβάσεων για την αναθέρμανση αυτής της αγοράς, η κυβέρνηση κάνει ένα μεγάλο «δώρο» και στις τράπεζες. Το αρχικό κόστος του προγράμματος «Σπίτι μου 1» άγγιζε τα 500 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων τα 375 εκατ. ευρώ θα προέρχονταν από πόρους της ΔΥΠΑ και τα υπόλοιπα 150 εκατ. από τις τράπεζες. Στη συνέχεια το συνολικό ποσό διπλασιάστηκε στο 1 δισ. ευρώ, με αποτέλεσμα οι τράπεζες να πάρουν «ζεστά» 750 εκατ. ευρώ και να εισπράξουν επιπλέον 300 εκατ. από τόκους.
Ο προϋπολογισμός του προγράμματος «Σπίτι μου 2» ανέρχεται στα 2 δισ. ευρώ, με το 1 δισ. ευρώ να χρηματοδοτείται από τα κονδύλια του Ταμείου Ανάκαμψης. Στην πράξη, μόνο από αυτά τα δύο προγράμματα πρόσθεσαν στους ισολογισμούς τους σχεδόν 1,7 δις ευρώ χωρίς καν να… κουνηθούν. Ωστόσο, τα περισσότερα ακίνητα χρήζουν σημαντικών ανακαινίσεων, με τα επισκευαστικά δάνεια να έχουν και αυτά την ανάλογη ανοδική πορεία.
Δημοσιεύεται στην «κυριακάτικη δημοκρατία»
