#_CRON_JOB_#
#_CRON_JOB_#
26/02/2011 15:29
ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑ ΣΧΟΛΙΟΥ

Οι «ιερές αγελάδες» της Ελλάδας…



Επειδή πολύς θόρυβος έγινε τελευταία για την Δημόσια Περιουσία, μερικές απλές αλήθειες:

* H ακίνητη περιουσία του Δημοσίου είναι τεράστια. Αλλά είναι αχρηστευμένη!

* Δεν είναι μόνο τα ακίνητα αντικειμενικής αξίας 272 δισεκατομμυρίων ευρώ της ΚΕΔ. Είναι και τα ακίνητα των νοσοκομείων και των προνοιακών οργανισμών, είναι και τα κληροδοτήματα δημοσίων φορέων, των ΝΠΔΔ (Πανεπιστημίων κλπ.) και χιλιάδες ακίνητα των Υπουργείων, που δεν περιλαμβάνονται σε όσα διαχειρίζεται η ΚΕΔ…

* Συνολικά (χωρίς τα κληροδοτήματα) η γνωστή ακίνητη περιουσία του Δημοσίου (γιατί υπάρχει και η… «άγνωστη») πρέπει να ξεπερνά τα 300 δισεκατομμύρια (σε «αντικειμενική αξία»)…

* Ποιά είναι η δυνητική εμπορική αξία της σήμερα; Σχεδόν μηδενική!

Γιατί τα περισσότερα απ’ αυτά δεν είναι «ξεκαθαρισμένα». Ούτε ιδιοκτησιακά ούτε αλλιώς. Και για να αποκτήσουν κάποια αξία πρέπει πρώτα να ξεκαθαρίσουν οι τίτλοι τους

* Πρέπει στη συνέχεια να προσδιοριστούν οι χρήσεις τους.

* Κι όταν προσδιοριστών οι χρήσεις τους, τότε μπορούν να οριστούν και συντελεστές δόμησης. Κι αυτό θα επηρεάσει καθοριστικά την αξία του…

Όλα αυτά προσκρούουν σήμερα σε χίλια δυό νομικά εμπόδια. Και στην έλλειψη Κτηματολογίου, ασφαλώς

* Στην έλλειψη αυτή στηρίχθηκε ένας ολόκληρος στρατός από καταπατητές και σφετεριστές της δημόσιας Περιουσίας.

Οι καταπατητές άρπαξαν και πούλησαν δημόσια γη.

Οι σφετεριστές εκμεταλλεύονται ακίνητα του δημοσίου – κυρίως κληροδοτήματα και κτήρια υπουργείων. Όπου εμφανίζονται «συμβολικά τιμήματα» για αληθινά «φιλέτα»! Ή ερημώνονται μέγαρα στο κέντρο της Αθήνας (και άλλων πόλων), ενώ τα υπουργεία που έχουν την κυριότητά τους νοικιάζουν άλλα πανάκριβα, από ιδιώτες

Οι κλίκες αυτές καταπατητών και σφετεριστών ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου – σημερινών και επίδοξων – είναι πολύ ισχυρές και παντού «δικτυωμένες».

Το ίδιο το Κτηματολόγιο απέτυχε γιατί προσέκρουσε στη δική τους αντίσταση.

* Όμως το κράτος μπορεί να τα καθαρίσει όλα αυτά νομοθετώντας! Γιατί σήμερα η πίεση σε όλη την κοινωνία από τα χρέη είναι πια ισχυρότερη από τις αντιστάσεις των σφετεριστών δημόσιας γης…

Ο προσδιορισμός χρήσεων και συντελεστών μπορεί να γίνει πολύ πιο εύκολα στη συνέχεια. Και με απόλυτη διαφάνεια…

* Αλλά και με περιβαλλοντική μέριμνα. Διότι κανένας δεν έχει συμφέρον να φτιαχτεί μια νέα «ζούγκλα τσιμέντου». Η αξιοποίηση αυτών των ακινήτων προϋποθέτει την αναβάθμιση του περιβάλλοντος. Όχι την καταστροφή του…

* Το επόμενο βήμα είναι πιο απλό: Έναντι των μελλοντικών εσόδων απ’ αυτά τα ακίνητα που θα έχουν πια καθαρούς τίτλους, χρήσεις και συντελεστές δόμησης, να βγει άμεσα ρευστό. Για το κράτος…

Δεν χρειάζεται να πουληθούν! Και σε ποιόν να πουληθούν σε τέτοιες συνθήκες; Αρκεί να δημιουργηθούν χρηματοπιστωτικά εργαλεία «προείσπραξης» μελλοντικών εσόδων και υπεραξιών.

Υπάρχουν πολλοί τρόποι για να γίνει αυτό. Όταν έχεις στα χέρια σου αληθινά «φιλέτα γης», καθαρά και με προσδιορισμένες χρήσεις, τότε πολλοί μπορεί να σε δανείσουν από τώρα έναντι μελλοντικής τους εκμετάλλευσης.

Το προβλήματα είναι δύο:

-- Πρώτον, ότι οι εσμοί των σφετεριστών-καταπατητών θα λυσσάξουν να το εμποδίσουν...

-- Και δεύτερον, ότι έχει ως τώρα τέτοιο «φαγοπότι» τρωκτικών με τη δημόσια περιουσία, που κανείς δεν τολμά να προχωρήσει σε αληθινή αξιοποίηση...

Καήκαμε από το κουρκούτι και φυσάμε και το γιαούρτι!

Αυτό είναι το σύνδρομο των «ιερών αγελάδων»! Που μαθαίναμε κάποτε, ότι πάχαιναν στην Ινδία, αλλά ο λαός λιμοκτονούσε δίπλα και κανείς δεν τις άγγιζε γιατί ήταν «ταμπού» – ήταν «ιερές».

Δεν ξέρω πόσο ίσχυε αυτό στη μακρινή Ινδία. Πάντως σήμερα στην Ελλάδα έχουμε τεράστια πηγή αξιών και υπεραξιών. Αν τις αξιοποιήσουμε θα λύσουμε και το πρόβλημα επανεκκίνησης της Οικονομίας (ανάκαμψη-ανάπτυξη) και το πρόβλημα μείωσης του χρέους και το πρόβλημα εξυπηρέτησης του χρέους τα επόμενα χρόνια (άρα μείωσης και των μελλοντικών ελλειμμάτων).

* Η αξιοποίηση ιδιωτικής γης στις δεκαετίες του ’50 και του ’60 ανέταξε τη μεσαία τάξη (ουσιαστικά όλοι οι Έλληνες έγιναν τότε, ή λίγο αργότερα, «μεσαία τάξη»), μέσα σε ελάχιστα χρόνια από την ισοπέδωση της Κατοχής και του Εμφυλίου. Αλλά το «τίμημα» ήταν υψηλό: Καταστράφηκε το περιβάλλον στις τσιμεντουπόλεις που φτιάχτηκαν και γύρω απ’ αυτές. Και δεν υποκινήθηκε άλλη ανάπτυξη πέρα από την «Οικοδομή». Η «εύκολη λύση» που τρώει τα πάντα…

Τώρα με την αξιοποίηση του δημόσιας γης μπορεί να ξελασπώσει ο ελληνικός λαός συνολικά από τα δυσβάστακτα χρέη, αλλά και να ωφεληθεί το περιβάλλον! Χώρια που θα υποκινηθούν κι άλλοι κλάδοι Ανάπτυξης. Γιατί όπου υπάρχει σχεδιασμός ξεπερνιέται το εύκολο κέρδος καθενός ξεχωριστά, υπέρ του πιο μακροχρόνιου δημοσίου συμφέροντος.

Δεν ξέρω αν αυτά «μπορούν να γίνουν στην Ελλάδα» (η γνωστή μίζερη επωδός). Πάντως άλλος δρόμος δεν υπάρχει.

Μπορούμε να βγούμε απ’ όλο αυτό το μαρτύριο της υπερχρέωσης. Χρησιμοποιώντας assets (δηλαδή περιουσιακά στοιχεία) που τόσα χρόνια ήταν κάτω από τα μύτη μας και δεν τα βλέπαμε.

Κι ακόμα και τώρα που μας πνίγουν τα χρέη δεν τα βάζουμε «στο λογαριασμό».

Όπως οι Ινδοί του μύθου με τις περιβόητες «ιερές αγελάδες»

ΝΖ

 

 

 

 

 

 

ΣΧΟΛΙΑ

  1. giannis avatar
    giannis 26/02/2011 16:24:16

    1) Τα 300δις είναι εκτίμηση. Κανείς δεν μπορεί να είναι σίγουρος για την περιουσία του δημοσίου.
    2) Δεν έχει ξεκαθαρίσει αν υπολογίζονται και εκτάσεις δασικές κλπ.
    3) Όση γη κι αν έχεις, σε όσο καλό σημείο κι αν είναι αν δεν υπάρχει αγοραστής δεν αξίζει τίποτα.
    4) Τα γραφεία, τα σπίτα, τα εμπορικά που θεωρητικά μπορούν να φτιαχτούν πάλι άχρηστα θα είναι αν ο κόσμος δεν έχει χρήματα να τα αγοράσει και να τα νοικιάσει.
    5) Όλοι ξέρουμε ότι οι αξίες της γης στην Ελλάδα είναι φουσκωμένες κατά 30 με 50%.
    Κατά συνέπεια όποιος ελπίζει ότι θα σωθούμε με τα ακίνητα του δημοσίου (βλ. γιωργάκη, σαμαρά) δεν ξέρει τι του γίνεται.

    • NZ avatar
      NZ @ giannis 26/02/2011 19:32:20

      1.Τα 300 δισ. είναι εκτίμηση αντικειμενικής αξίας! Όχι απλώς "εκτίμηση"... Ακριβέστερα είναι το ελάχιστο όριο σύγκλισης τριών (τουλάχιστον) διαφορετικών προσεγγίσεων αντικειμενικής αξίας.

      2.Είναι απόλυτα "ξεκαθαρισμένο" ότι ΔΕΝ περιλαμβάνει δασικές εκτάσεις΄κλπ.

      3.Το ότι "αν δεν υπάρχει αγοραστής δεν αξίζει τίποτε", ισχύει απολύτως για αντικείμενα - εμπορεύματα, αλλά δεν ισχύει για γή. Πολύ περισσότερο, αν μιλάμε για κτήση του κράτους, το οποίο μπορεί ταυτόχρονα να νομοθετήσει και να δώσει αξία. Ακόμα περισσότερο όταν δεν μιλάμε απλώς για "οικοπεδάκια", αλλά για real estate development.

      4. Το κράτος μπορεί και αξία να δημιουργήσει πάνω στη γή, νομοθετώντας, και με "προχρηματοδότηση" να εισπράξει εισόδημα, το οποίο θα δημιουργήσει και "αγορά".

      5. Φουσκωμένες είναι οι αξίες γής στην Ελλάδα (μερικές φορές και πάνω από 50%) σε περιοχές οικιστικής ανάπτυξης (real estate). Εδώ μιλάμε για real estate development σε ολοκληρες εκτάσεις ή και οικιστικά ακίνητα που σήμερα είναι δεσμευμένα, απολύτως απρόσιτα και εκτός αγοράς.

      6. Το real estate defelopment όπου εφαρμόστηκε μετέτρεψε την έρημο σε χρυσορυχείο.

      7. Ξυπνάτε!

      • Aris Mathiopoulos avatar
        Aris Mathiopoulos @ NZ 26/02/2011 20:43:56

        Σε πολλά συμφωνώ με όσα γράφετε σε άλλα κρατώ τις επιφυλάξεις μου...

        1. Η Αντικειμενική αξία για τους επενδυτές δεν αποτελεί αξιόπιστη εκτίμηση. Κι αυτό γιατί δεν γίνεται μέσω σύγχρονων μεθόδων valuation (income capitalization approach with Discounted Cash Flow Analysis, Option Analysis, ή και τα σύνθετα regression analysis) αλλα μέσω των λεγόμενων comparables με τη βοήθεια "συντελεστών" που ομοδοποιεί τα ακίνητα και αποτελεί την εύκολη λύση στο κόσμο των appraisals.

        2.5.6.7 Συμφωνώ απόλυτα....

        3. Σίγουρα το κράτος μπορεί να δημιουργήσει αξία νομοθετώντας. Για το hotel real estate development όμως που μπορώ να μιλήσω μπορώ να σας διαβεβαιώσω ότι οι ρήξεις και οι τομές που πρέπει να γίνουν νομοθετικά είναι πολύ δύσκολο να υλοποιηθούν στην Ελλάδα. Για παράδειγμα ΟΥΤΕ μια μεγαλη ξενοδοχεική επένδυση δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί αν δεν δοθεί στον επενδυτή να πουλήσει με τη μορφή condos ώστε το project του να αποκτήσει reversion value, κατι το οποίο σήμερα απαγορεύεται λόγω συντελεστών δόμησης. Καλώς η κακώς το τουριστικό προϊόν της Ελλάδος, δεν μπορεί να υποστηρίξει λόγω εποχικότητας επενδύσεις που βασίζονται καθαρά σε έσοδα απο την λειτουργία τους. Μόνο αν γίνει στην Ελλάδα κάτι τέτοιο:

        http://www.foxnews.com/leisure/2011/02/17/casino-giant-plans-euro-vegas-spain/

        4. Securitization είναι το πιο ενδεδειγμένο παράδειγμα σε αυτό που λέτε και μπορεί πράγματι να εφαρμοστεί με μεγάλη επιτυχία. Δυστυχώς στην Ελλάδα ελάχιστοι καταλαβαίνουν τι είναι αυτό πόσο μάλλον να γνωρίζουν τη λειτουργία μιας τέτοιας αγορας.

        Δύσκολο το εγχέιρημα καθώς οι επενδυτές το πρώτο που κοιτάνε είναι να μπορούν να κάνουν "καθαρές" και ασφαλείς επενδύσεις γρήγορα και αποτελεσματικά σε μια χώρα που πιστέψτε με δεν υπάρχει στο χάρτη ξένων επενδυτών κυρίως στο κομμάτι του τουρισμού λόγω της διαφθοράς!

    • PELIAS avatar
      PELIAS @ giannis 27/02/2011 15:58:41

      ΤΑ πετρελαια ρε . . . . ΤΑ πετρέλαια

      ΠΕΛΙΑΣ

  2. archaeopteryx avatar
    archaeopteryx 26/02/2011 17:24:53

    Η λέξη "αξία" είναι πονηρή. Π.χ., επιχειρηματολόγησα ότι η "αξία" της ΔΕΗ είναι μεγάλη, αλλά δεν θα έπρεπε να "αξίζει" τίποτα σε υποθετική πώληση, ενώ μάλλον θα την πάρουν "τσάμπα" και κακώς.

    3 διαφορετικές έννοιες για την ΔΕΗ

    Αξίζει πολλά, γιατί εάν δεν είχαμε, θα έπρεπε να φτιάξουμε. Πες το "κόστος αντικατάστασης"

    Δεν πρέπει να "αξίζει" τίποτα σε πώληση σε τρίτο, γιατί, είναι utility δηλαδή εταιρία "κοινής ωφέλειας", δηλαδή προσφέρει ένα μονοπωλιακό προϊόν αναγκης σε τιμή κόστους . Δηλαδή, η παρούσα αξία από τους μελλοντικούς λογαρισμούς πρέπει να είναι ίση με την παρουσα αξία του λειτουρκιού της κόστους και των προβλεπομένων επενδύσεων. Δηλαδή Καθαρή παρούσα αξία "μηδέν". Εάν έχει θετική αξία σημαίνει ότι υπερχρεώνει. Εάν έχει αρνητική καθαρή παρούσα αξία σημαίνει ότι πρέπει να ανεβάσει τους λογαριασμούς.

    Η κάθε ΡΑΕ αυτό εχει σαν βασική δουλειά. Να βεβαιώνεται ότι τα τιμολόγια φτάνουν και δεν κλέβουν.

    Επειδή την βάλαμε στο ΧΑ, κάναμε μία παραδοχή ότι θα έχει επενδυτές. Αυτό δεν είναι κακό, είναι λίγο διαφορετική μορφή χρηματοδότησης της. ΟΙ επενδυτές θέλουν κάποια αμοιβή στο κεφάλαιό τους αλλά η αμοιβη είναι περισσότερο σαν κουπόνι παρά σαν μετοχικό σκαμπανέβασμα. Οι ΔΕΚΟ ή ΙΕΚΟ, δεν πρέπει να έχουν σκαμπανεβάσματα είναι σαν ...ομόλογα. Η ΡΑΕ και γαια υτό έχει ευθύνη. (Μιλάμε για πολιτισμένες χώρες, όχι την Υεμένη του Βορρά)

    Πάμε στο παράδειγμα που την παίρνει επενδυτής μπιρ παρά. Αυτό είναι με σαλαμοποίηση, ή όπως στον ΟΤΕ. Ο τρίτος, με την ΡΑΕ α λα γκρεκ, θα βγάλει πιο πολλά λεφτά από τα συμβόλαια καυσιμου ή εξοπλισμού, ή δενξέρω τι παρά από το "κουπόνι". Του πουλάς το 20% και του δίνεις το μανατζμεντ α λα ΟΤΕ , θησαυρίζει, δεν το παίρνεις χαμπάρι και η ζωή συνεχίζεται. Ή του δίνεις τα Υ/Η σε αναπόσβεστη αξία, όταν το κόστος αντικατάστασης είναι 100 φορές αυτή η αξία και τα λεφτά από τα δικαιώματα ρύπων (αν υπάρχουν) που κάνουν αλλο τόσο, και πάλι πέρα βρέχει για τον καταναλωτή (επειδή η ΡΑΕ είναι ανίκανη ή άσχετη, ή παίρνει εντολές, ή είναι απλά , φαύλη -- και έχει συμβεί και εκτός Ελλάδος αυτό.

    Ή πάρε την Πάρνηθα. Η Πάρνηθα ήταν βουνό με έλατα. Καποιοι πέθαναν για να είναι Ελληνικό, αλλά δεν μετράει. Στην Πάρνηθα πήγαιναν παιδάκια για χιονοπόλεμο, ή να βλέπουν ελάφια. Ούτε αυτό αξίζει τίποτα. Καις την Πάρνηθα, βάζεις αιολικά εισπρατεις 30 το στρέμα πάνω από το τραπέζι, 3000 κάτω από το τραπέζι, και κάποιος εργολάβος κάτι βγάζει από μπετά που χρεώνονται στο ηλεκτρικό ρεύμα σαν τέλος υπέρ ΑΠΕ. Πόσο κάνει η Πάρνηθα;

    Aυτά για την δημόσια περιουσία.

    Για την κοροϊδία των 50 δις και το παράδειγμα της ΔΕΗ έγραψα στα

    h++p://archaeopteryxgr.blogspot.com/2011/02/blog-post_5627.html
    h++p://archaeopteryxgr.blogspot.com/2011/02/blog-post_22.html και στο
    h++p://archaeopteryxgr.blogspot.com/2011/02/50.html

    • NZ avatar
      NZ @ archaeopteryx 26/02/2011 19:56:42

      Για τη ΔΕΗ έχει δίκιο. Και λιγα λές...
      Το ίδιο και για τις υπόλοιπες ΔΕΚΟ. Απο κεί, δηλαδή από την "ιδιωτικοποίησή" τους - το κράτος ελάχιστα μπορεί να περιμένει, if any...
      Το θέμα της ιδιωτικοποίησης των ΔΕΚΟ δεν έμπαινε για ταμειακούς λόγους. Έμπαινε για λόγους efficiency των ίδιων των ΔΕΚΟ (εφ' όσον παραχωρείτο το management σε ιδιώτες) και για λόγους διάρθρωσης των αγορών (εφ' όσον υπήρχαν περιθώρια για σπάσιμο μονοπωλίου κλπ.) Κι εδώ, όμως, τα περιθώρια έχουν περιοριστεί στο ελάχιστο. Όσοι περιμένουν ότι η Ελλάδα θα πάει μπροστά με "ιδιωτικοποίηση" των (εναπομειασών) ΔΕΚΟ και με... "απελευθέρωση επαγγελμάτων" είναι πολύ μακριά νυχτωμένοι. Στην καλύτερη περίπτωση θα δημιουργηθούν καρτέλ.
      Με τη γή, όμως, το ζήτημα είναι τελείως διαφορετικό κι έχεις άδικο.
      Πολύ άδικο...
      -- Στη γή το κράτος μπορεί να απελευθερώσει τίτλους και χρήσεις δημιουργώντας "αξία" εκεί που σήμερα υπάρχει "θεσμοθετημένη ερήμωση".
      -- Και μπορεί με στρατηγικές real estate development να δημιουργήσει και τεράστιες "υπαράξίες" - εκεί που σήμερα υπάρχουν "υπο-αξίες" (δηλαδή συστηματική απαξίωση).
      -- Και μπορεί με πρακτικές "προχρηματοδότησης" πάσης φύσεως να δημιουργήσει -απελευθερώσει εισόδημα, αλλά και να φέρει επενδύσεις, που θα δημιουργήσουν "αγορά" εκεί που σήμερα δεν υπάρχει.
      Γενικά μιλάμε για πρακτικές αναδιάρθρωσης πόρων. Που μόνο το κράτος μπορει να κάνει...
      Την πρόταση σου για χρεοκοπία την είδα. Το κομάτι που αφορά τη δραστική μείωση των φόρων το βλέπω πολύ θετικά. Τα άλλα έχουν πρόβλημα...
      Αλλά με τις δυνατότητες που έχει η Ελλάδα από την διαχείριση των αναξιοποίητων πόρων της δεν χρειάζεται να φτάσουμε ως εκεί...
      Φοβάμαι, όμως, ότι θα φτάσουμε εκεί και αυτά που εμείς ΑΡΝΟΥΜΑΣΤΕ να κάνουμε μόνοι μας και να ωφεληθούμε εμείς,
      θα μας τα κάνουν άλλοι και θα ωφεληθούν εκείνοι.
      Για να το πώ διαφορετικά. Στην ελληνική γή δημόσιας κτήσης υπάρχουν τεράστιες αξίες και υπεραξίες.
      Είτε θα τις απελευθερώσουμε και θα τις εκμεταλλευτούμε εμείς, είτε θα μας χρεοκοπήσουν και θα τις εκμεταλλευτούν άλλοι. Τόσο απλό...

  3. anonymous avatar
    anonymous 26/02/2011 17:37:49

    Για όσους δεν το έχουν καταλάβει, τα ακίνητα στην Ελλάδα έχουν τελειώσει λόγω της υπογεννητικότητας. Αν δεν υπήρχα το ένα εκ. νόμιμοι μετανάστες τα μισά διαμερίσματα προς ενοικίαση θα ήταν άδεια. Πολλά μικρομάγαζα είναι άδεια και τα περισσότερα τα έχουν μετανάστες και πουλάνε προϊόντα της χώρας τους. Πολωνικά, Βουλγάρικα, Αφρικάνικα κλπ. Η κάθε οικογένεια έχει σπίτι στην πόλη κι εξοχικό στο χωριό. Ίσως να έχει και περισσότερα του ενός, απομεινάρια της εποχής της αντιπαροχής. Οι παραδοσιακές συνοικίες των Αθηνών απαξιώθηκαν για να πλήξουν την υπό διαμόρφωση αστική τάξη και για να μπορέσουν οι εργολάβοι να πουλήσουν όλα τα βόρεια και νότια προάστια που έχτισαν αυθαίρετα χωρίς υποδομές και με αμφιλεγόμενη ποιότητα. Αποκορύφωμα ο Σουφλιάς που ήθελε να χτίσει όλο το νομό Αττικής και το μπλόκαρε η Μπιρμπίλη, το μόνο σωστό που έκανε. Δηλ. χτίστηκε όλη η χώρα όλοι έχουν από 2-3 ακίνητα και ποιοτικό ακίνητο που να εξασφαλίζει μια ποιότητα ζωής δεν υπάρχει. Κι αν υπάρχει κάτι σήμερα υφίσταται κι αύριο όχι γιατί κινδυνεύεις να σου κουβαλήσουν Λάθρο και να σε καταστρέψουν.
    Τα ακίνητα αυτή τη στιγμή είναι βάρος λόγω των διαφόρων εξόδων, από μη εκπιπτόμενα έξοδα συντήρησης μέχρι επαχθέστατη φορολογία, που τους έχουν φορτώσει.

    Με βάση τα ανωτέρω πως προσδοκά το δημόσιο να εισπράξει; Αν είναι καμιά μεγάλη παραθαλάσσια έκταση άντε να την κάνει ξενοδοχείο πολυτελείας ή καλύτερα παραθεριστικό κέντρο-χωριό πολυτελείας. Πόσα τέτοια σηκώνει η χώρα;

    • NZ avatar
      NZ @ anonymous 26/02/2011 21:40:59

      Αν έχεις ένα διαμέρισμα ή έστω μια πολυκατοικία σε μια υποβαθμισμένη περιοχή, τότε, πράγματι... την πάτησες. Η "αξία" της περιουσίας σου μειώνεται συνεχώς (και κάποιες φορές μηδενίζεται).
      Αλλά αν πάρεις ολόκληρη την (υποβαθμισμένη) περιοχή και την "αλλάξεις" - νομοθετώντας και όχι μόνο - τότε ξαφνικά η αξία της περιοχής εκτινάσσεται! Εκεί, βέβαια, δεν αρκεί να "νομοθετήσει" το κράτος. Απαιτούνται κι άλλα πιο σύνθετα πράγματα (όπως το securitization που ανέφερε κάποιος πιο πάνω, που βέβαια είναι γενικός τίτλος μεγάλης γκάμας χρηματοοικονομικών επιλογών).
      Αυτό το παράδειγμα δείχνει τη διαφορά ανάμεσα στην απομονωμένη ατομική ιδιοκτησία και την κρατική ιδιοκτησία με δυνατότητα συνολικής "επαναρρύθμισης".
      Τη διαφορά ανάμεσα στο πουλώ μεμονωμένα "οικοπεδάκια" και το real estate development που το κάνω ως κράτος.
      Να σημειώσω ότι πολλοί που ξέρουν τα χρηματοοικονομικά (κυρίως σε κινητές αξίες) δεν ξέρουν το real estate.
      Και αρκετοί που ξέρουν το real estate δεν σκαμπάζουν πολλά από χρηματοοικονομικά.
      Αλλά αυτό που συζητάμε εδώ εμπεριέχει και τα δύο. Και financial engineering και real estate.
      Γι' αυτό η συζήτηση είναι δύσκολο να προχωρήσει στην Ελλάδα.
      Γι' αυτό και τεράστιες δυνατότητες δεν είναι "ορατές" σε πολλούς...
      Είναι όπως το πετρέλαιο για τους Ινδιάνους της Οκλαχόμα. Σκάβανε πηγάδια για να πιούν νερό, αυτοί και τα ζώα τους, κι έβγαινε αυτό το παχύρευστο μαύρο υγρό, που "μαγάριζε" το νερό και μύριζε και άσχημα.
      Πούλησαν λοιπόν τη "μαγαρισμένη" γή τους σε "χλωμά πρόσωπα", γιατί δεν καταλάβαιναν την αξία του πετρελαίου.
      Κι αυτοί που την αγόρασαν έγιναν ζάπλουτοι.
      (τα πράγματα δεν έγιναν ακριβώς έτσι, βέβαια, αλλά ο μύθος δηλοί ότι κάποιες φορές οι πραγματικά μεγάλες ευκαιρίες χάνονται στις χαραμάδες της άγνοιάς μας. Της πολιτιστικής μας "άγνοιας"...)

      • anonymous avatar
        anonymous @ NZ 27/02/2011 01:55:20

        ΝΖ
        δε διαφωνώ ότι το μόνο real estate που έχει μέλλον είναι το οργανωμένο. Εκείνο που σου λέω όμως είναι ότι με τόσα εγκλήματα που έχουν γίνει στα ακίνητα κανείς ή να το πω διαφορετικά ελάχιστοι θα επενδύσουν σε τέτοια ακίνητα γιατί κινδυνεύουν μετά από 20 χρόνια να τους καταντήσουν ότι είναι σήμερα η Κυψέλη το Παγκράτι και τα Πατήσια. Αυτό απομειώνει την αξία των κρατικών ακινήτων.

        Μια άλλη μορφή οργανωμένου real estate είναι αυτό που υπάρχει σε κάποιες χώρες όπως η Βενεζουέλα και η Νότια Αφρική όπου τεράστιες εκτάσεις περιφράσσονται, κτίζονται για πλούσιους και μετά φυλάσσονται από σεκιουριτάδες. Ελπίζω να μη φτάσουμε σε σημείο που να χρειαστούμε τέτοιες μορφές οικιστικής ανάπτυξης.

  4. βαγόνι avatar
    βαγόνι 26/02/2011 18:05:00

    Καλή προσέγγιση!
    'Οταν η υπέρτατη δικαίωση της "ατομικής ιδιοκτησίας" ήσαν "η γή" και
    "τα ντουβάρια",απότοκος της πελοποννησιακής επιβολής, βασικού
    φορέα των τουρκαλβανικών επιδράσεων, τί άλλο παρά η.... καταπάτηση!
    'Οταν ο παροικιακός και ο προσφυγικός ελληνισμός προσπάθησαν να
    δώσουν άλλη τροπή στην ουσία του "επιχειρείν", ήταν ήδη πολύ αργά!
    Η χώρα βρέθηκε στην Ευρώπη με...προκαπιταλιστικές συνήθειες, άλλος
    ένας λόγος που το σοσιαλιστικό αίτημα ήταν terra prohibita!
    Υπο τίς παρούσες συνθήκες, η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας είναι
    περίπου ανέφικτη, με κύριο εμπόδιο τη δικαστηριακή πρακτική και την
    απαγορευτική νομολογία.
    Επειδή,όμως,είμαστε με το μαχαίρι στο λαιμό, ίσως κάποιος ριζοσπαστικός
    άνεμος σαρώσει τους τόνους κοπριάς που επισωρεύτηκαν για δεκαετίες.
    Στην Σικελία και την Νότια Ιταλία αντιμετώπισαν το θέμα με κάποια
    επέμβαση απο το ...βορρά, του τύπου: basta Signor,si fermi qui !
    Θα ήταν ενδιαφέρον να δούμε τις απόψεις κάποιων νομικών εν ενεργεία...
    προφανώς διαφορετικής ματιάς απο την κρατούσα....το θέμα βέβαια δεν
    είναι μόνο νομικό!

  5. αλλενάκι avatar
    αλλενάκι 26/02/2011 20:42:44

    Τι σχέση έχουν τα ιδιωτικά ακίνητα με τα μεγαλοακίνητα του Δημοσίου που μένουν άδεια και κλειδωμένα;

    Μπορεί το Δημόσιο να εξοικονομήσει χρήματα μετακομιζοντας υπουργεία και υπηρεσίες που είναι διάσπαρτες εδώ κι εκεί στα ακίνητα που κρατάει άδεια.

    Μπορεί να τα ανακαινίσει όλα και να τους δώσει την όψη που είχαν όταν χτίστηκαν, τονώνοντας έτσι την αγορά της οικοδομής.
    Αλλωστε όλα τα μεγάλα οικοδομήματα είναι σχεδιασμένα με στιλ από αρχιτέκτονες ολκής, έχω προσωπική γνώση του θέματος.

    Μπορεί να αναπλάσει τους περιβάλλοντες χώρους τους σε οάσεις πρασίνου.

    Μπορεί να τα κάνει όλα πράσινα ενεργειακά.

    Μπορεί να δημιουργήσει κήπους και μποστάνια στις ταράτσες τους.

    Μπορεί να στεγάσει αστυνομικά τμήματα αντί να πληρώνουν ενοίκια χιλιάδες ευρώ.

    Μπορεί επίσης να τα χρησιμοποιήσει για να στεγάσει Έλληνες άστεγους προσωρινά, με ανταπόδοση την ανακαίνιση του ακινήτου, αντί ενοικίου.
    Ή και Ελληνες οφειλέτες μπορεί να χρησιμοποιήσει για ανταπόδοση αυτής της κοινωνικής εργασίας.

    Τα παραπάνω προϋποθέτουν βέβαια στοιχειώδη ανθρώπινης κλίμακας τρόπο του σκέπτεσθαι από το καθεστώς και όχι μεταλλαγμένους prisonfreaks με γυαλάκια και ενεργειακά βραχιολάκια.

    • anonymous avatar
      anonymous @ αλλενάκι 27/02/2011 02:05:37

      Τι σχέση έχουν τα ιδιωτικά ακίνητα με τα μεγαλοακίνητα του Δημοσίου που μένουν άδεια και κλειδωμένα;

      φαινομενικά καμιά. Στην πράξη όμως έχουν σχέση διότι η αγορά είναι ενιαία. Δεν υπάρχει χωριστή αγορά ιδιωτικών και δημοσίων ακινήτων.

      Τα υπόλοιπα που γράφεις αναφέρονται σε ακίνητα που θα ιδιοχρησιμοποιεί το δημόσιο. Όμως δεν είναι αυτό το θέμα μας. Το θέμα μας είναι τα ακίνητα που μπορεί να εκμεταλλευτεί το δημόσιο και να έχει έσοδα. Εγώ σε αντίθεση με την ανάρτηση είμαι επιφυλακτικός σε αυτό γιατί απλά η Ελλάδα είναι υπεροικοδομημένη και διότι για να συνεχίσουν να οικονομάν καταστρέφουν ολόκληρες συνοικίες και περιοχές με διάφορα κόλπα, με αποτέλεσμα να μην τους εμπιστεύεται κανείς για να αγοράσει ακίνητο. Οπότε ποιος θα τα πάρει για να έχει έσοδα το δημόσιο;

      • NZ avatar
        NZ @ anonymous 27/02/2011 11:41:18

        H αξιοποίηση ακινήτων από το δημόσιο - δηλαδή σε μεγάλη κλίμακα και με δυνατότητα νοθετικής παρέμβασης-επαναρρύθμισης ολόκληρης της αγοράς, όχι ως μεμονωμένα "οικοπεδάκια - εμπεριέχει και τη δυνατότητα καταδάφισης περιοχών!
        Και τη δυνατότητα αλλαγής χρήσεων, ώστε ολόκληρες περιοχές να αποκτήσουν πολύ ΜΕΓΑΛΥΤΕΡΗ αξία με πολύ ΜΙΚΡΟΤΕΡΗ δόμηση.
        Ουσιαστικά το κράτος μπορεί να μετατρέψει σε πάρκα ολόκληρες υπερ-δομημένες αστικές περιοχές και να μετατρέψει σε ήπια δομημένες περιοχές-κηπουπόλεις, ολόκληρες ημιαστικές περιοχές που σήμερα περιμένουν τον... καταπατητή τους.
        Κι από τις υπεραξίες που θα δημιουργηθούν ένθεν κακείθεν να απελευθερώσει υπεραξίες που θα επιτρέψουν και τους ιδιοκτήτες αστικής γής (που θα γίνουν πάρκα) να αποζημιωθούν και το ίδιο το κράτος να αποκτήσει ενεργά περιουσιακά στοιχεία.
        Συνεπώς, δεν μιλάμε "να προστεθεί τσιμέντο στο τσιμέντο"...
        Αλλά να αλλάξει συνολικά το προφίλ ολόκληρων αστικών περιοχών και να γίνουν προγραμματισμένα αστικές περιοχές κομμάτια γής που σήμερα δεν έχουν καμία αξία.
        Αυτό έχει και τεράστια περιβαλλοντική σημασια και πολύ μεγάλη οικονομική αξία.
        Είναι άλλο απ' αυτό που καταλαβαίνεις.
        Δεν σε αδικώ που είσαι επιφυλακτικός.
        Αν κι εγώ αυτό καταλάβαινα θα διαφωνούσα όπως κι εσύ.
        Αλλά μιλάμε για άλλο πράγμα.
        Το δημόσιο έχει και τεράστια ακίνητη "περιουσία" και νομοθετικά εργαλεία για να επιτύχει τεράστια αναδιάρθρωση πόρων γής.
        Και να επηρεάσει καθοριστικά την αγορά - και της γής και των επενδύσεων γενικότερα.

        • αλλενάκι avatar
          αλλενάκι @ NZ 27/02/2011 13:54:01

          Συμφωνώ ΝΖ, ασφαλώς μπορεί να κατεδαφίσει ολόκληρα υποβαθμισμένα τετράγωνα για ήπιες χρήσεις, εμπορικές, οικιστικές, πάρκα.
          Θα αναθερμανθεί η αγορά της οικοδομής και το εμπόριο, αλλά θα αναθερμανθεί σωστά.

          Επίσης Αnonymous, η εξοικονόμηση ετήσιων πόρων για το Δημόσιο από την ιδιοστέγασή του και τη μη πληρωμή ενοικίων δεν είναι αμελητέα. Πληρώνουν ενοίκια εκατομμύρια ευρώ.
          Η εξοικονόμηση πόρων μπορεί να είναι και της τάξεως μερικών δις, όταν διάβαζα ότι για ένα αστυνομικό τμήμα μόνο πληρώνουν ενοίκιο μερικές χιλιάδες ευρώ το μήνα, και αυτό όχι στην Αθήνα, κάπου σε άλλη πόλη.

  6. somis avatar
    somis 26/02/2011 22:21:03

    @Βαγόνι
    αγαπητέ, τούτο που λες είναι σημαντικό, πρόβαλέ το, ξεκίνα το εσύ και υπάρχουν νομικοί που θα ακολουθήσουν. Χρειαζόμαστε την "επανάσταση" (κομματάκι δύσκολο) για να δημιουργήσει αυτή, με τη σειρά της, δίκαιο.
    @ Φάκτωρα
    η ανάρτηση αυτή του ΝΖ και η άλλη του Αρχαιοπτέρυγα, ως σοβαρές, επιτέλους, διώξαν τους πολλούς της συγκεκριμένης περιόδου που διάγει το antinews και δώσαν σχολιαστές και προβληματισμούς άξια της ιστοσελίδας.
    ΥΣ Μην απαντήσεις μ'εκείνο το ύφος του "ξερόλα", διαφορετικά, απλώς θα σε παρακολουθώ ... και ξέρεις ότι σε παρακολουθώ από τα γεννάτα σου.

  7. Βέρα avatar
    Βέρα 28/02/2011 13:00:00

    Καλημερα. Ακομα κι αν το δημοσιο δεν εχει εσοδα απο τα κτιρια του, αν εχει ξεκαθαρισει το ιδιοκτησιακο καθεστος τους και μπορει να τα χρησιμοποιει το ιδιο το δημοσιο αντι να νοικιαζει πανακριβα αλλα κτιρια απο ιδιωτες ενω τα δικα του κτιρια ερημωνουν, τουλαχιστον θα εχει καταφερει να μειωσει τα εξοδα... Απο real estate δεν ξερω πολλα, δεν ξερω τους ορους που χρησιμοποιειτε, αλλα τουλαχιστον αυτο το κομματι με τα ηδη υπαρχοντα μεγαρα που ερημωνουν, νομιζω το καταλαβαινει ο καθενας...

ΑΠΟΣΤΟΛΗ ΣΧΟΛΙΟΥ

Τα δεδομένα σας είναι ασφαλή! H διεύθυνση email δε θα δημοσιευθεί. Τα στοιχεία θα χρησιμοποιηθούν αποκλειστικά για τη δυνατότητα σχολιασμού στο antinews.gr .

Tα πεδία με αστερίσκο (*) είναι υποχρεωτικά.